Lexique – Investir dans un EHPAD – Vente LMNP entre particuliers

Investir dans un Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (Ehpad) peut être un choix judicieux, mais il est essentiel de bien comprendre les conditions et les implications. Voici ce que vous devez savoir :

Qu’est-ce qu’un Ehpad ?
- Un Ehpad est un établissement médicalisé qui accueille des personnes âgées dépendantes. Ces résidences offrent des soins adaptés aux aînés qui ne sont plus autonomes et nécessitent une assistance médicale.
Investir dans une chambre en Ehpad:
- En tant qu’investisseur, vous pouvez acquérir une ou plusieurs chambres dans un Ehpad.
- Vous signez ensuite un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.
- L’exploitant doit être agréé par l’Agence Régionale de Santé (ARS) pour gérer la résidence dans un secteur géographique spécifique. C’est un point extrêmement important a connaitre, l’autorisation d’exploiter est liée a l’exploitant et non à la résidence. Il existe donc un risque si l’exploitant part, car il va partir avec son autorisation d’exploiter. Or l’autorisation d’exploiter est synonyme de subventions de la part de l’ARS. Cela fait donc parti du modèle économique. Sans subventions de l’ARS, le modèle économique et la rentabilité ne seront pas facile à conserver.
Rentabilité et avantages:
- Investir dans une chambre en Ehpad peut être un complément de retraite avantageux.
- Une partie ou la totalité des revenus peut être défiscalisée grâce au statut de loueur en meublé.
- La rentabilité dépend de plusieurs facteurs :
  - Qualité du bien et prestations proposées par l’exploitant.
  - Emplacement de la résidence (proximité des centres hospitaliers, quartier en manque d’établissements médicalisés).
  - Âge de la résidence et respect des normes actuelles.
  - Qualité du gestionnaire et contenu du bail commercial (montant des loyers, répartition des charges et travaux).
Risques
Le principal risque est le départ de l’exploitant, pratique assez courante chez Domus Vi par exemple qui n’hésite pas a faire construire de nouvelles résidences médicalisées a proximité des anciennes, à donner congé et vider les résidences existantes.